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烂尾楼的核心是产权债务

时间:2021-10-17 阅读次数:

  烂尾楼的核心是产权债务
 
  盖楼,卖房的核心就是赚钱。拿地,盖楼,运转开支这都是成本,然后卖的钱减去成本就是利润。这是基本的良性循环,也是正常的商业逻辑。
 
  先说房地产怎么弄。本身实力有限,首先拿地,然后就没钱继续盖楼了,按理说这就完犊子了,就在这烂尾了。可他用地抵押贷款,然后继续盖房,这点钱也完不成盖房的任务,盖这又没钱了,按理说这就该停了。可他把没有盖完的房,也就是期房,给卖了,卖给住户,又有了一大笔钱,然后继续盖房,直到把房盖完,交付给住户,自己数数还赚了点,这就算交易结束了。这个操作虽然有风险,但还是能顺利执行了,这也是我国目前大量房地产的运行模式。
 
  烂尾楼是怎么产生的,这上面说了,有银行贷款跟住户的买房钱核心就是这两笔钱去哪里了。要是用在盖房上,那就顺利完成交易了。要是被挪用了呢,也就是说开发商把盖房的钱给弄没了,房也没盖好,这个房就是烂尾楼了。
 
  最根本的就是把被挪用的钱拿回来,科学合理的用在盖房上,可这也只是理论上,实际上挪用的时候就没有归还的打算,也是根本要不回来的。以前因为房价连年增长,就是出现这种资金空洞,也会被填平,甚至有盈利,也就很少出现烂尾的问题。现在房价稳定,只有让这银行的贷款跟住户的买房钱不提前进入开发商的口袋,自然就无法出现挪用的局面,也就是银行限贷跟买卖现房。
 
  模式一
 
  大部分的开发商,就是提前买地,拿去银行抵押贷款,而且自己并没有多少资金。在找来建筑公司,让建筑公司交一部分保证金。然后彼此签合同,你给我垫到7层或者10层,然后我在给你付70%工程款。开发商这10层以前,是不给建筑公司一分钱的。当建筑公司干了10层,开发商没给钱,那么建筑公司就慌了,但是没办法钱在开发商手里,只有忍气吞声的在干两层。结果还是没有拿到钱,那么只有停工。那么这个烂尾,不是一点点钱就能解决的。
 
  模式二
 
  现在有某某大地产,有一种模式。就是你给我垫资到封顶,然后总包价位上给你涨10%,算作你的利益,这也是某某大以前快速发展的原因。但是这样开发商资金链好的时候没关系,一旦开发商资金链断裂,那么总包的风险就太大了。
 
  模式三
 
  有个别好的房产公司,就是给总包单位月付。但是他这个月付不是百分百,最多70%左右。那么总包的工程款数目很大,剩的30钱也不少。